建設費高騰とマンション市場の変化、資産価値を守る「管理」の重要性

2026-08-02 04:00

建設工事費の高騰により新築マンションの供給が減少する中、既存ストックの適切な維持管理が、将来の資産価値を左右する重要な鍵となります。

マンション市場を取り巻く環境の変化

建設資材や人件費の高騰、職人不足といった要因により、マンション建設コストは上昇を続けています。この影響で新築マンションの販売価格が上昇するだけでなく、供給戸数そのものが減少する傾向にあります。今後は、新築を次々と供給して古い物件が退出していく構造から、既存のマンションを長期間使い続ける時代へとシフトしていくと考えられます。

調査概要：
調査期間：2024年1月〜2025年12月
調査機関：マンションリサーチ株式会社
調査対象：全国の中古マンション
サンプル事例数：526,545事例
調査方法：公開されている中古マンションの売出情報を収集し、統計処理を施して集計しました。

老朽化が進むマンションストック

今後、新築供給の減少に伴い、日本国内の住宅ストックに占める既存マンションの割合はさらに高まります。福嶋総研の推計によると、2050年には分譲マンションの約70％が築40年以上になると見込まれています。将来的に築40年以上の物件は特殊な存在ではなく、市場の中心を構成する重要なストックとなるため、長期間の利用を前提とした考え方が不可欠です。

管理状態が資産価値に与える影響

建物は経年劣化しますが、長期修繕計画に基づいた適切な管理や修繕を行うことで、住みやすさや安全性を維持できます。マンション管理適正評価の分析では、「管理組合収支」と「建築・設備」のカテゴリーに強い相関性（相関係数0.67）が確認されました。財務基盤が安定している管理組合ほど、建物や設備の維持管理もしっかりと行われている傾向があります。※本分析では、2025年および2024年に実際に成約した中古マンションの価格データを基に、マンションごとの価格変動率を算出し、該当物件に付与されている「マンション管理適正評価制度」の評価点と突合する形で集計を行いました。同一物件同士の事例を比較する事で、年度ごとに集計される事例のエリアや築年数によるばらつきを無くし、適切に結果を反映する事を可能とします。

また、マンション管理適正評価の星の数が多いほど、価格が上昇したマンションの割合や平均価格上昇率が高くなる傾向も見られました。修繕費高騰時代においては、単に積立金があるだけでなく、将来の工事費を見据えた適切な財務運営ができているかどうかが、マンションの資産性を維持するうえで極めて重要です。