東京23区マンション家賃が“24万円超”　いま、東京に住むなら「賃貸」「分譲」どっちがお得？【ひるおび】

秋を迎えようとするこの時期は、人事異動や入社が重なり、引っ越し業界では
「プチ繁忙期」と言われています。
ここ数年、高騰している分譲マンションの価格ですが、その一方で東京23区ではマンション平均家賃が過去最高値を更新。
家計を圧迫する家賃の高騰、その要因はどこにあるのでしょうか？

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東京23区 マンション平均家賃”過去最高”

アットホーム調べによると、東京23区マンションの平均家賃(7月)は、シングル向き(30㎡)で10万3265円、カップル向き(30～50㎡)16万8765円、ファミリー向き(50～70㎡)だと24万7375円と過去最高値を更新しています。

アットホームラボ　磐前淳子氏によると、
一般的に家賃は「手取りの3分の1以内」と言われることが多く、目安で手取りの3分の1ぐらいが安全に生活できるラインだと言われています。

日本の35歳から39歳の年間平均給与は466万円、月の手取り額は約30万5000円です。しかし東京23区に住もうと思うと、平均家賃(50～70㎡)は24万7375円（アットホーム調べ）なので、月の手取り額は少なくとも 約74万円以上となってしまうのです。

家賃高騰の3つの要因とは？

なぜここまで家賃が高騰しているのか、その理由は3つあると考えられます。

≪1≫コストの高騰
▼建築資材の高騰
▼人出不足＆人件費の高騰

≪2≫賃貸需要の増加

▼アフターコロナで都心回帰
コロナの時は東京を離れて、郊外に住む人も多くいましたが、アフターコロナで東京に戻ってくる人が今増えています。

▼購入を諦め賃貸へ
新築・中古マンション価格の高騰で購入を諦め賃貸にする人が増えた（アットホームラボ 磐前淳子氏）

不動産経済研究所まとめによると、東京23区の新築マンション平均価格が、2017年度は7008万円だったのが、2024年度には1億1632万円と約1.7倍に高騰しています。

≪3≫家賃の見直し
近隣の賃貸物件の価格上昇をみて、オーナーが家賃の見直しを検討し値上げに踏み切るケースもある（アットホームラボ 磐前淳子氏）

ほかにも…
経済評論家 加谷珪一氏によると、物件価格・金利と家賃は比例していて、基本的に物価が上がると不動産価格が上がり、遅れて家賃も上がっていく。
最終的には金融政策で緩和策を続けているためこの流れが続く見通しです。

東京23区で平均家賃が安いのは○○？！

家賃上昇の中で"かしこく暮らす"ために、オススメをアットホーム 磐前 淳子氏に伺ったところ、東京23区だと以下の点をおさえるのがポイントになります。

▼葛飾区や江戸川区など城東エリアを選ぶ
▼アパートに住み替えるとマンションより2～3割安い
▼築年数や駅までの距離を妥協すると家賃はおさえられる

アットホーム調べによると東京23区マンションの区別平均家賃(7月)50～70㎡(ファミリー向き)でみると平均が24万7375円に対し、葛飾区など地域によっては、2倍近く安くおさえることができます。

1位：港区 36万1661円
2位：渋谷区 32万5687円
3位：千代田区 31万9914円
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21位：江戸川区 16万9445円
22位：足立区 15万5717円
23位：葛飾区 13万9813円

東京以外にも視野を広げると、10万円近くまで家賃をおさえることができます。

マンションの区別平均家賃7月50～70㎡(ファミリー向き)アットホーム調べ
東京23区　 24万7375円
23区以外　 13万675円

埼玉　 11万4522円
神奈川 13万3358円　
千葉　 11万5249円

いま、東京に住むなら「分譲」と「賃貸」どちらがかしこい？

「賃貸」の場合負担となるのは家賃ですが、「分譲」の場合は分譲の価格に加えて、金利や固定資産税、修繕費と負担するものも多くなっていきます。

東京に住むなら今は「分譲」と「賃貸」結局どちらが賢いのでしょうか？
 経済評論家 加谷珪一氏によると、
今の状況が続くのであれば「賃貸」のほうが良いのではないか、
断定はできないが住宅ローンが50年標準と言われ始めており、そうすると事実上ずっと賃貸で借りているのと変わらない。一生自分のものにならないと考えると「賃貸」のほうが良いのではないかということでした。

生活全体で県や都や区によってもサービスはいろいろ違うため、
これらを踏まえて総合的に考えてみてはいかがでしょうか。

（ひるおび　2025年9月12日放送より）
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＜プロフィール＞
加谷珪一(かや・けいいち)氏
経済評論家
元日経BP記者 著書に「貧乏国ニッポン」
中央省庁などに対するコンサルティング業務に従事

磐前淳子(いわさき・じゅんこ)氏
アットホームラボ執行役員
アットホームの不動産情報ネットワークをもとに
データと不動産会社の声の両面から市場を分析