東京都は資産性、周辺県は実用性へ―――。
東京都中古マンション市場は、価格帯別の動きやエリアごとの差異、金利や建築費など外部環境の変化が複雑に影響し、状況を把握しづらい局面が続いている。
マンションリサーチ（本社：東京都千代田区）は、こうした市場の現在地を客観的に理解できる情報へのニーズが高まっていることを受け、2025年10月～12月の動向を含む2025年の1年間における東京都中古マンション市場の動向をまとめた四半期レポートを公開。
マンション市場の長期的な変化を把握できるよう、全国14万3,000棟のマンションデータを公開している「マンションナビ」の保有データをまとめた注目トピックスだ。
まずは注目すべき３つのポイント
◆１ 価格帯別取引に明確な差：高額帯の底堅さと中間価格帯の購入限界
◆２ エリア間で異なる成約の決め手：東京都は「資産性」、周辺3県は「実用性」
◆３ 市場を取り巻く外部環境の変化が「選別と分化」を加速
―――2025年、首都圏の中古マンション市場は、30年ぶりの水準となる政策金利0.75％への引き上げを背景に、「金利のある世界」への適応と、エリア・物件スペックによる“選別と分化”が決定的に。
今回の2025年まとめレポートでは、以下のような構造的変化が確認された。
東京都と周辺3県の価格乖離
金利上昇下でも東京は独歩高
東京都では成約坪単価が一貫して右肩上がりを維持し、金利上昇局面でも需要の強さが継続。
対照的に、神奈川・埼玉・千葉の周辺3県では2024年中盤から価格上昇が一服し、横ばいまたは微減傾向への転換が鮮明に。
「築浅・広め」物件の需要後退
給与所得者の購入限界点が露呈
首都圏全域で、最も坪単価が高い「50平米以上・2006年以降築」の成約割合が減少。
価格高騰と金利上昇が重なったことで、実需層にとってこのセグメントが「容易には手の届かない存在」になりつつある実態が浮き彫りに。
エリア別の需要シフト
東京都は資産性、周辺県は実用性へ
需要の逃げ先がエリアごとに分断。
東京都心では「狭くても立地・築年を優先する資産性志向」が強まる一方、周辺県では「古くても広さを確保できる実用性志向」へとシフトが進んでいる。
2026年に向けた展望
一律の動向から細分化された選別の時代へ
市場全体が連動するフェーズは終わり、エリア・築年・面積による「選別と分化」が加速する局面へ。
不透明な市況下では、単なる価格推移だけでなく、金利や所得環境を含めた多角的な市場分析がこれまで以上に重要となる。
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【最新】金利上昇局面に突入した2025年首都圏マンション市場（2025年まとめ）↓↓↓
https://t23m-navi.jp/magazine/news/2025q4-report/
データ提供：マンションナビ
筆者：マンションリサーチ データ事業開発室不動産データ分析責任者 福嶋総研代表研究員 福嶋真司
https://lit.link/fukushimasouken
